bet356体育开户网址观点直击 | 疫情四年 林德良讲述越秀房托应该应该怎样“翻盘”(实录)

原标题:直接观点|疫情一年林德良讲述越秀房托如何“翻身”(记录)来源:观点地产新媒体

观点地产网3月4日bet356体育开户网址,在广州国际金融中心58楼,越秀地产基金照常召开业绩发布会。

去年8月召开中期业绩会议时,林德良董事长也因香港与内地首次跨境对接而屡试不爽;这一年,当他觉得疫情还没有完全恢复的时候,就已经适应了两地这种演出会的模式。

在过去的一年里,这个住房信托基金的成绩单给疫情留下了深刻的印记。

业绩期内,越秀房托收入总计约17.59亿元,同比下降14.5%;房产净收入13.23亿元,同比下降11.5%;税后净利润5.87亿元,同比下降37.6%。

分配方面,越秀房托2bet356体育开户网址020年应分6.49亿元,同比下降14.8%,每个单元应分0.2293港元;同比下降15.4%;年化分配收益率达到6.07%,同比bet356体育开户网址增长0.9%。

疫情不是一个轻词,它真的影响到一个企业的bet356体育开户网址各种业务数据。

但除了这些不可避免的连锁反应之外,我们还试图窥探作为一个基金经理,在“最糟糕”的一年,该如何应对。

下半年“翻身”

在业绩会上,除了整体收入和利润下降之外,还有很多住房信托基金的观察指标。

越秀地产基金持有八处房产。对于这些物业,入住率、租金、续租率、净收益比是观察基金经理运营有效性的重要维度。

从入住率来看,截至2020年底,越秀地产整体入住率略有上升,从2019年的92.6%上升至2020年的92.8%。

就净收入而言,每项业务的表现都是不同的。作为基金最青睐的写字楼,在疫情中表现出抗风险,净收入同比增长2.1%;而专业市场和酒店公寓由于疫情影响明显,跌幅比较大;bet356体育开户网址零售业务也受到疫情影响,略有下降。

综上所述,越秀房托2020年整体NPI率同比增长2.6个百分点。

租金方面,除上海越秀大厦外,其他物业的出租单价全年都有上涨;酒店公寓和批发业务受疫情影响较大,租金单价大幅下降。

管理层现场展示了一组数据:以上下半年为分割线,凸显了下半年复苏后业绩的“转机”。

比如上半年,四季酒店和骏景公寓因疫情基本关闭三个月,下半年这两处物业入住率明显回升,分别增长23.1%和4.7%。

按照地产新媒体的观点,越秀八大房源项目分布在一二线楼盘,成长型楼盘更为突出。

比如武汉综合体项目,包括写字楼和零售业态,位于全国疫情影响最严重的武汉。管理层还在2020年中期业绩会议上对武汉物业的年度业绩表示担忧。

但从2020年全年来看,武汉项目已经通过后续投资管理“翻身”。比如武汉越秀财富中心写字楼业态期末入住率上升至87.1%,同比上升12个百分点;营业收入1.54亿元,同比增长近10%。

其原因来自于投资组合的优化调整。林德良表示,传统的“多渠道投资”已经转变为产业投资和平台投资的概念,立即关注每个城市的产业,通过产业动能抓住投资窗口,这是他的转变策略。

据悉,武汉项目新签约面积约4.1万平方米,引进2家财富500强企业和10家行业领军企业。

“武汉项目入住率达到88%。我觉得来年应该能增长七八个点。”为了W市

武汉现在是五大国家级产业基地,对武汉的产业动能带动非常之大,也意味着未来房地产租务市场会获益良多。

位于杭州的成长性物业维多利中心同样如此,期末出租率达96%,同比上升3.8%;租金则提升1.5%。

对于下一年物业经营层面的发展,林德良更多展示出作为基金管理人的信心,笑道:“今年我估计无论怎么样都会比2020年好吧?”

他表示,从12月份开始所有业态已经基本恢复,写字楼已经恢复至100%,商场恢复90%,酒店恢复至85%,公寓恢复95%。

新规与收购机会

除了经营基本面,对于一支房产基金而言,规模、净利这些不影响分派的指标并不是最重要的,稳定的收益、分派才是核心指标。

从分派总额和每单位分派来看,越秀房托全年分派总额6.49亿元人民币,每基金单位分派0.2293港元,年化分派收益水平同比上涨至6.07%。

林德良对观点地产新媒体解释,这缘于越秀房托在融资利息以及经营成本方面的下降。

“我们通过主动管理,融资成本由2019年4.2%下降至3.01%,如果计上新置换的美元债,将下降至2.57%,这对我们整个分派贡献是立竿见影的。”

具体而言,今年1月底,越秀房产基金发行一笔4亿美元票据,利率仅2.65厘,用于置换4月份到期、4.99%利率的美元债。

林德良披露,这笔提前支付管理的美元债为越秀房托节省了5500万元,相当于贡献了9%的分派比例。

“应该说,利息周期是捕捉是否投资房托基金的好时机。”林德良称。

关于融资成本的降低,近期香港房产基金的新规,也让市场对越秀房托此类基金的发展关注颇多。

据观点地产新媒体了解,2020年11月,香港证监会发表房托基金守则咨询总结提到,容许房托基金在投资物业发展项目时,可超过现有的资产总值10%的上限;同时将房托基金借款限额由资产总值的45%提高至50%等。

这是否将给近两年没有纳入新物业的越秀房托带来并购机会?林德良对此表示,香港投资新规确实可以让公司利用更大的杠杆做一些并购。

不过他还是卖了个关子:“今年你说是不是时机?确实应该比去年好一点吧?利息低、现在又处于后疫情、机会多,我相信大家可以多多留意我们!”

而后在群访环节,追问之下林德良坦道,2021年的机会肯定会更大,“一方面,低息环境使我们更容易做收购。举个例子,融资成本1.2%左右,收购之后4%的回报率,是正杠杆。如果以前4%多的利息,是反的,显然现在有很好的契机。”

另一方面,他提到疫情之后整体市场资产价格有了租售比的合理配对,以前资产价格高,如今资产价格有所回落、回报率提高,就可以相应进行匹配。

至于投向何方?林德良表示还是以大湾区、写字楼、产业动能为关注点。

以下为越秀房产基金2020年全年业绩发布会问答环节实录:

现场提问:白马大厦、武汉、上海那边,上半年租金受到影响比较大,公司在下半年是不是做了很大的调整?整体出租率和分红率怎么样?

林德良:出租率和分派率是很关键,因为买房托基金的都知道,分派收益率是很关键的,我们现在保持6.07%,所以大家都可以留意得到。

白马大厦方面,因为疫情,我们有意做了租户结构优化调整,引入一些好租户或者是抗风险能力更好的租户,全国的批发市场在下半年同比增长5%。换而言之,整个批发市场对这部分的帮助是相当大的,现在换了租户是重新出发的过程。

对于白马大厦,我们不单单是换租客,还做了一件事情,一楼和二楼利用疫情的时间全部已经重新装修过,变成叫做“时尚之芯”的一个地方,已经全部出租了,租金比原来有很大幅的提升。

调整以前,白马大厦是100%的出租率,调整以后暂时有94%,2021年则是朝着99%、100%的目标去努力。

关于武汉,现在是87%、88%的出租率。按照之前,我们是95%的出租率,我想在未来一年应该可以做得到。

就算疫情,现在武汉的租金同比都有增长的,关键是接下来国家有很多政策落在武汉,打造五大国家级的产业基地,这对武汉的产业动能带动非常之大。

五大国家级产业基地是什么?可以看到有国家的存储器基地、新能源汽车基地、航天产业基地、大健康产业基地等,这对未来房地产租务市场相信会有很大帮助,所以我们非常有信心在2021年可以做到之前的目标。

关于上海,上海去年供应很大,空置率也很高,因为集中供应了一百多万平方米,现在空置率是21%。我们现在是92%出租率,换而言之还有空间可以争取100%的出租率。

有一个好消息是上海证券交易所搬来我们这栋楼附近,就像香港交易广场一样,有很多配套的相关行业都会争相过来,因此我相信在未来一年上海有很多刚性需求带动我们的上海物业,往好的出租率方向去增长。

现场提问:香港有意放宽房托基金的投资限制,不知道公司有没有留意投资机会呢?公司完成发行美元票据,预计今年的利息成本会不会进一步下调?

林德良:利息周期是一个捕捉投资房托基金的好时机,现在利息是十多年里的低位。

我们在1月份提前重组了4亿美元债,原来利率是4.99%,这次主动在1月份提前去做,利息下降到2.66%。如果现在去做肯定就不止2.66%了,我觉得1月份的时机非常好,这一笔4亿美元债也为我们节省了5500万。

5500万利息相当于贡献了9%的分派比例,所以对分派起到非常好的效果。我们还留意到,除了美元债,港币一个月前也是处于低位,最近可以看到大概0.12,0.15,0.17左右。如果按照这个,比去年同期也少了50个点或者30个点。

如果10个点,对我们的贡献也有600万左右,30个点就是1800万,加上刚才的5500万,大家可以算算这个的贡献。

利息周期是判断要不要买这个房托基金的重要依据。

香港放宽了对房托基金的政策,我们可以利用更大的杠杆做一些并购,因为现在借贷比率从45%上升到50%,这些我们都密切关注,一些好的政策、好的机会我们都会把握。

现场提问:年报里还写了一笔三年期20亿的银团贷款,能否讲讲今年的还钱计划?今年整体利率、融资成本会不会再降呢?

林德良:我们2019年年底的融资成本是4.2%,2020年底是3.01%。如果加上4亿美元债,融资成本跌了下来,换言之现在融资成本是2.57%。

这个2.57%再细分一下,是140亿,总共借了140亿。这140亿当然有一些是到期了,今年到期的也都是年底到期,其实下半年我们的融资需求是不算大的。

下半年只剩下3到5个亿是需要做融资的,换而言之今年我们没有太多的融资任务。

我们是有47%是浮动的,47%是同港币浮动的利息,这部分是同Hibor有关的,换而言之Hibor和这部分升跌是相当关键的,所以可以留意一下Hibor这个市场,现在都是处于比较低位的水准,所以对这部分的贡献都相当大的。

现场提问:酒店公寓方面,下半年有提到反弹了,环比增长是非常好,现在疫情是有小小反复,在内地这个水平是不是可以维持?现在整个经济环境都在复苏,公司觉得酒店公寓的各方面,比如房价、入住率各方面的水平怎么样?

林德良:酒店同公寓下半年复苏势头非常好,酒店恢复到82%左右,餐饮恢复到90%左右,整体已经恢复到85%。

无论万豪酒店集团也好其他酒店集团也好,都预计2021年或者2022年完全可以恢复,为什么我们有信心在2021年会进一步做得更好呢?

第一,整个客源结构已经不同了,以前有很多海外商务客源,但现在变成多是大湾区客源,大湾区动能给了我们很多周末休闲客户,包括旅游客户,这部分人贡献相当大,所以我们下半年入住率能如此高,有80%多。

2021年主要做什么?宴会和餐饮。我们是做了一些调整的,以前像开会、发布会比较多,现在多了视频会议,像现在这种跨区域视频会议,酒店里面也增加了这些设施设备,让大家可以知道,原来跨境越洋开会是如此便利,可以制造多一点机会给他们。

第二,现在控制成本是我们主要的措施,整个四季酒店去年少了6100万成本,未来一年控制成本是主流。

第三,四季酒店未来一年会做产品升级,整栋酒店翻新不可能,主要开始换床铺、换电视,包括沙发等,这些都逐步在换新过程中。换而言之,未来一年大家可以见到的都是全新的,同时我们也会做更多客源的内部互动。

所谓内部互动,去年我们做了一个平台叫悦享会,这是一个新平台,因为有那么多写字楼客户在我们这里,有30多万白领在我们这里,他们都需要订房的,所以我们提出一个“去后勤化服务”,让他们的后勤人员直接来我们酒店订房,还有更多优惠。这对我们也会更好,因为少了OTA的通道费。

雅诗阁方面,大家可以留意到,我们下跌不是很多,因为长租房比较多。未来雅诗阁会做客源的差异化。现在客源都比较多集中在美国领事馆、日本、韩国等客源,今年或者从去年开始国内客源多了。

按照现在的目标,2021年酒店公寓可以很快恢复到2019年的水平。

现场提问:管理层每年会遇到哪些问题?对旗下物业组合会不会有新的安排?比如注入一些新的资产或者丢掉一些表现不太好的物业之类的?

林德良:我们每年都关注投资收购、并购,坦率来说,今年机会肯定会更大。

第一,低息环境变得更容易做收购,举个例子,融资成本1.2%左右,我们收购是4%的回报率,是正杠杆。如果以前4%多利息,是反的,显然现在是很好的契机。

第二,疫情之后,整个资产价格有一个租售比的合理配对。以前我们关注到,为什么有钱不一定买得到?资产价格高,才2-3%的回报率,肯定买不到,如果资产价格回落一点,回报率更高一点,就可以匹配。

我们主要还是观察大湾区,大湾区是未来国内发展的重点,一定要关注到这个点,可以关注哪些物业的可能性。

我们肯定回归到产业,回归到写字楼,写字楼大的消费动能可以传递到商场和酒店,所以关注写字楼,今年的可能性肯定比以前更高。

    标签:
  • 时间: 
  • 浏览: 4
  • 来源: bet9九州体育